Fachmarktzentren stehen immer stärker unter Druck. Häufig fehlt ein Alleinstellungsmerkmal, sodass vergleichbare Ansiedlungen in wenigen Fahrminuten erreicht werden können. Gerade in ländlichen Bereichen kann dies zu einem Verdrängungseffekt führen.
Heute werden bereits Ansammlungen ab mindestens vier Mieteinheiten (und optional einer Mietfläche ab rund 3.000 Quadratmetern) unter den Begriff Fachmarktzentrum subsumiert. Diese gängige Definition orientiert sich an der planungsrechtlichen Einordnung von Einzelhandelsagglomerationen. Der Übergang vom kleineren Nahversorgungszentrum zum Fachmarktzentrum ist dabei nicht trennscharf. Diese kleineren, hauptsächlich zur Deckung des täglichen Bedarfs ausgerichteten Agglomerationen werden in der Diskussion häufig nicht ausreichend beleuchtet. Auch hier wird es zunehmend wichtiger, Alleinstellungsmerkmale herauszuarbeiten und diese gegenüber Kunden und Nebenmietern nachzuhalten.
Für die Arbeit im Asset- und Property-Management ist im Wesentlichen die Zufriedenheit des Investors entscheidend. Da dieser einen stetigen Cashflow entsprechend der Renditeziele erwartet, ist man auf einen kompetitiven und ansprechenden Mietermix angewiesen. Die Zufriedenheit der Mieter ist entscheidend und stellt zusammen mit optimalen Standortbedingungen einen stabilen Cashflow sicher. Es ist unabdingbar, sich regelmäßig mit den Mietern und den kommunalen Verwaltungen auszutauschen und auf neue Markttrends zu reagieren. Ein konstanter und verlässlicher Ansprechpartner auf Verwalterseite ist hierzu unverzichtbar. Dieser sollte weitergehend alle Aspekte der Objektverwaltung vom Vertragsrecht über Bauthemen bis hin zu Wettbewerbsveränderungen im Blick haben.
LEBENSMITTELEINZELHANDEL STREBT NACH GRÖSSEREN VERKAUFSFLÄCHEN
Bei vollvermieteten Fachmarktzentren ist die größte Herausforderung der aktuelle Trend zur Flächenerweiterung des Lebensmitteleinzelhandels. Das Asset-Management muss hier nach geeigneten Flächen suchen, sei es durch Zukauf eines Nachbargrundstücks oder durch bauliche Erweiterung auf dem bestehenden Grundstück – etwa durch Aufgabe von Stellplätzen oder Zusammenlegung von Mietflächen.
Verlässt ein Mieter das Objekt, stellen sich Fragen der genehmigungsfähigen Nachvermietung der Fläche. Auch der digitale Wandel könnte die Nachmietersuche im Nebenmieterbereich langfristig auf die Probe stellen. Für das gesamte Objekt gilt es, ein adäquates Property-Management bereitzustellen, also die fachgerechte Pflege der Außenanlagen, die Entfernung von Vandalismusschäden und die Behebung von Schäden an der Bausubstanz. Ein ordentliches, gepflegtes Aussehen ist ein wesentlicher Beitrag zur Kundenbindung. Hier kann der Verwalter eng mit den Mietern zusammenarbeiten, um den Kunden einen attraktiven Mall-Bereich zu bieten. Auch Aktionen, z. B. zu saisonalen Feiertagen, können hierbei hilfreich sein.
KUNDEN WIE MIETER SCHÄTZEN NACHHALTIGKEIT
Um das zunehmend steigende Bewusstsein der Investoren für die ökologische Komponente widerzuspiegeln, gilt es, effektive und auch für die Kunden sichtbare Maßnahmen bei bestehenden Altstandorten durchzuführen. So lässt sich ein positiver ökologischer Effekt bei gleichzeitiger Erhöhung der Akzeptanz im Kundenumfeld mit einem häufig gut verkraftbaren Budget erzielen.
Die Verwaltung von Fachmarktzentren stellt die Branche zunehmend vor Herausforderungen. Diese können mit einem erfahrenen und beständigen Asset-Manager gemeistert und für die zukünftige Positionierung positiv genutzt werden. In naher Zukunft liegt es an uns allen, sich gegenüber dem Online-Handel zu positionieren und Konzepte zu finden, die dem Kunden einen wirklichen Mehrwert bieten. Der enge Austausch mit den Marktteilnehmern, die verlässliche Dokumentation und ehrliche Renditeermittlung gegenüber den Investoren und die Zusammenarbeit mit Kommunen und in einschlägigen Interessengruppen stärken den stationären Einzelhandel.
Dieser Gastbeitrag von Andreas Dittmar ist im aktuellen EHI Shopping-Center Report 2020 erschienen. Die vollständige Ausgabe können Sie hier erwerben: www.shopping-center-report.de.
